Новости прокуратуры

Прокурор Обоянского района старший советник юстиции В.Д. Лунева С развитием рыночной экономики важное значение в хозяйственной и иной сфере приобрели отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей. В Конституции РФ гарантировано право частной собственности на землю. Как известно, при реорганизации колхозов работники сельскохозяйственных предприятий, социальной сферы, пенсионеры этих хозяйств, другие категории граждан получили земельные доли - паи в праве общей собственности на земельные участки, которые в большинстве случаев используются на условиях аренды во вновь образованных сельскохозяйственных кооперативах, товариществах, обществах. Дальнейшее развитие земельные отношения получили с принятием Земельного Кодекса РФ, ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые упорядочили многочисленные и разрозненные нормы земельного законодательства, призваны обеспечить реализацию конституционных норм о частной собственности на землю, упорядочить отношения в сфере государственного управления земельными ресурсами. Прокуратурой района уделяется серьезное внимание соблюдению земельного законодательства. Практика прокурорского надзора показывает, что по прежнему допускается значительное количество нарушений при использовании, распоряжении землей. Так, в 2003 – 2004 гг. опротестовано 39 незаконных правовых актов, принятых по вопросам о земле, внесено 5 представлений об устранении нарушений земельного законодательства, направлено 3 иска в арбитражный суд о признании недействительными правовых актов о предоставлении земли, объявлено 17 предостережений о недопустимости нарушения земельного законодательства, приняты и другие меры прокурорского реагирования. Все документы прокуратуры рассмотрены, нарушения закона устранены. В последнее время получают распространение совершение сделок по купле-продаже земли, и в первую очередь, земли сельскохозяйственного назначения, относящейся к приоритетной категории. Такие случаи имеются и на территории района, в частности, в МО "Зоринский Сельсовет", где находится некогда процветавший Плодосовхоз "Обоянский", реорганизованный в сельскохозяйственный кооператив, доведенный до экономического упадка. Администрация МО "Зоринский Сельсовет" обратилась с письмом в прокуратуру района, в котором просит разъяснить законность проводимых сделок с владельцами земельных паев некой фирмой ООО "Интеко – Агро". Суть данного договора, который именуется "на оказание консультативных и юридических услуг" заключается в том, что данная фирма выполняет юридические услуги по разработке, подготовке и формированию пакетов документов, необходимых для продажи принадлежащей другой стороне земельной доли – доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, стоимость оплаты услуг составила 4 тыс. руб. Настоящий договор признается сторонами предварительным договором купли-продажи земельной доли с оговоркой при условии соблюдения требований Гражданского, Земельного кодексов РФ и другого законодательства. Продажная стоимость земельной доли определена в 10 тыс. руб. При этом, как следует из договора, после его заключения владелец земельной доли не в праве производить действия по отчуждению третьим лицам земельной доли, на ее обременение – аренду, субаренду, залог и прочее, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые могли быть приняты и сделаны сторонами до подписания договора. Совершенно очевидно то, что отчуждение земельных участков должно осуществляться в строгом соответствии и в порядке, установленном законодательством, о чем прямо указано в ст. 52 ЗК РФ и других нормах закона. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле, и других природных ресурсах, владение, пользование, распоряжение землей осуществляется собственником свободно, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, что закреплено в ст. 129, 209 ГК РФ. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения закреплены в ст. 12 – 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Из содержания этих норм закона следует, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки продаваемой доли остальными участниками долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, о чем они должны быть извещены в письменной форме или путем опубликования в средствах массовой информации. При отказе остальных участников долевой собственности в течение месяца с момента получения сообщения или его опубликования от покупки доли продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным настоящим законом. В случае отказа и этих органов от покупки доли, либо не уведомлении продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать земельную долю третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении цены. При изменении цены ниже ранее заявленной, других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме. В случае, если участников общей долевой собственности более пяти, то производится выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением требований закона, а именно участник, требующий выдела доли, обязан направить письменно уведомление об этом остальным участникам долевой собственности или опубликовать об этом сообщение в средствах массовой информации с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка, выпалить компенсацию остальным участникам долевой собственности, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка превышает рыночную стоимость оставшегося после выдачи земельного участка. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, а при недостижении согласованного решения в суде. Согласно ст. 25 ЗК РФ, право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". О необходимости государственной регистрации недвижимого имущества, к которой относится и земля, указано в ст. 131 ГК РФ. Подытоживая изложенное следует отметить, что при совершении сделок с землей следует соблюдать установленные законом процедуры и правила, в противном случае такие сделки являются незаконными. Следовательно, и положения приведенного договора о предварительной купле-продаже земельной доли, запрете владельцу земли на ее отчуждение третьим лицам, выплате ему после подписания настоящего договора денег в сумме 10 000 руб., которая определена как продажная стоимость земельной доли и другие, касающиеся совершения купли-продажи земли, без соблюдения установленного законом порядка совершения сделок с землей, не соответствуют требованиям законодательства. Сделка, не соответствующая требованиям законодательных правовых актов, ничтожна, т.е. является недействительной и не влечет юридических последствий. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке. Эти положения закреплены в ст. ст. 167, 168 ГК РФ. Конечно, каждый собственник вправе распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, но при условии строго соблюдения закона. В ряде случаев коммерческие фирмы, частные лица, пользуясь тяжелым материальным положением людей, отсутствием денег, скупают принадлежащие им земельные участки по цене значительно ниже ее стоимости, которая выгодна в первую очередь покупателю. Между тем, в п. 1 ст. 66 ЗК РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В ст. ст. 3, 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности" закреплено, что под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Физические лица имеют право на проведение оценщиком оценки земельных участков. Полагаю, что истинная цена земли может быть установлена при соблюдении и этих норм закона.